国家统计局最新数据显示，11月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比延续下降态势，同比涨幅持续回落。特别是二手房市场“降温”明显，各线城市二手住宅销售价格均出现环比下跌，同比涨幅回落。

　　临近年末，市场对于2022年房地产调控走向十分关注。近日召开的中央经济工作会议再次强调，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，彰显战略定力。同时，会议提出，“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，着力保护刚需市场。

　　此外，会议对于房地产行业的一些新的表述值得关注，比如，提出“加强预期引导，探索新的发展模式”“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。专家普遍认为，在坚持“房住不炒”的原则下，未来调控将更注重精准性，房地产业有望进入良性循环和健康发展的新阶段。

　　70城中63城二手房房价下跌

　　11月份，各线城市房价继续“降温”，尤以二手房市场最为明显。从环比来看，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比总体下降。其中，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，二线和三线城市二手住宅销售价格环比降幅均为0.4%。从同比来看，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格涨幅持续回落。其中，一线城市二手住宅销售价格同比涨幅回落最多，为0.9个百分点。

　　据《金融时报》记者梳理，70个大中城市中，新房价格环比下跌的城市有59个，较10月份增加7个，价格持平的城市为2个，价格上涨的有9个；二手房价格环比下跌的城市达到63个，较10月份减少1个，4个城市价格持平，仅3个城市出现上涨。

　　投资端增速也在放缓。1至11月，全国房地产开发投资137314亿元，同比增长6.0%，累计增速连月下滑。房地产开发企业土地购置面积18287万平方米，同比下降11.2%。

　　此外，从到位资金来看，1至11月，房地产开发企业到位资金183362亿元，同比增长7.2%。其中，国内贷款21640亿元，下降10.8%；利用外资90亿元，下降41.7%；自筹资金59378亿元，增长4.8%；定金及预收款67156亿元，增长17.0%；个人按揭贷款29633亿元，增长9.8%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《金融时报》记者，支持房企合理融资政策效果的充分显现还需要时间，但能看到，目前个人按揭贷款明显增加，房企自筹资金到位情况也在改善。

　　坚持“房住不炒”定位不动摇

　　近年来，监管部门坚持“房住不炒”定位，持续完善稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，有效防范了房地产金融风险，推动了房地产市场健康良性发展。

　　此次中央经济工作会议重申“房住不炒”，释放了明确信号，即“房住不炒”是指导房地产和住房工作的长期方针，不会因一时经济下行或个别风险暴露而动摇。同时，会议提出，“加强预期引导”“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，这就要求在相关政策执行的过程中也不能矫枉过正，避免出现偏差。

　　光大证券金融业首席分析师王一峰表示，房地产行业规模大、产业链长、对经济拉动面广，一头连接地方财政收入、固定资产投资，另一头连接居民基本住房需求。同时，房地产市场稳定也是金融稳定的重要组成部分。因此，在坚持“房住不炒”的原则下，维护房地产市场平稳健康发展意义重大。

　　值得关注的是，此前少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放和房企融资受到一些制约。目前，部分金融机构对房地产行业融资的过度收缩行为也得到了金融管理部门纠偏。银保监会新闻发言人近日在答记者问中表示，现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。房地产融资已有改善。央行最新数据显示，11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，个人合理的按揭贷款需求逐渐得到满足。

　　促进房地产业良性循环和健康发展

　　在坚持“房住不炒”定位的基础上，今年的中央经济工作会议还提出，“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，将调控视角从房地产市场拓展至房地产行业。那么，何为房地产业良性循环？又如何实现这一良性循环？

　　交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟表示，“促进房地产业良性循环和健康发展”不限于交易环节，还涵盖了前端投资环节，延展到整个房地产行业。这表明除了支持居民刚需外，还将合理支持房企的正常开发、并购及相应的贷款、发债需求。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前房地产行业内存在一些发展弊病。比如，一些房企靠加杠杆和快周转实现扩大规模、获取融资等。要实现房地产业良性循环，就要解决这些阻碍顺畅循环的问题，包括稳地价、落实房地产长效机制、增加保障性租赁住房供应等。

　　加快建设住房租赁市场是房地产业良性循环的关键一点。中央经济工作会议提出，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。专家认为，这有助于缓解房地产投资下行压力，同时解决“新市民”等刚需群体住房需求。

　　“房地产业将进入良性循环和健康发展阶段。新的发展模式意味着未来房地产企业经营模式将从高杠杆转向低杠杆，从非标融资转向标准化融资，从集团统筹资金转向项目自身造血，从粗放经营转向精细化发展阶段。”王一峰表示。