华夏时报记者 李未来 北京报道

　　2019年央行三次降准，但都限制资金流入房地产，房企融资形势依然严峻。过去占主力地位的银行借款占房企总融资比例越来越小，而公司债的发行则逐年提高，成为房企最倚仗的融资方式之一。

　　中泰证券投资银行债券与结构融资执行总经理邓文分析称，2017-2019年房企发行交易所公司债规模逐年提高，交易所公司债成为房企主要公开市场融资渠道。

　　房企融资依然受限

　　在2019年半年报中，房企都毫不掩饰融资困难的问题。8月12日保利发展在2019年半年报中直言，“受房地产融资和信托资金收紧等严控，行业资金面进一步承压，融资难度显著提高”。旭辉也说，“上半年境内市场融资渠道收紧，境外融资监管力度加强，加之国际政治局势不明朗，房地产发展商的生存与发展充满挑战。”

　　这种情况一直延续到2019年年底。下半年因违规让资金流入房地产，地方银行被处罚的情况时有发生。10月上旬，中信银行(6.080, -0.01, -0.16%)杭州分行、邮储银行(5.900, 0.03, 0.51%)杭州分行也因资金违规流入房地产等案由合计遭浙江银保监局罚款245万元。

　　2019年12月，银保监会网站披露的行政处罚信息显示，乐山市商业银行股份有限公司自贡分行被处以30万元罚款，主要违法违规事实为“贷款管理不到位导致信贷资金违规流入房地产领域、贷款风险分类不准确，严重违反审慎经营规则”。

　　2019年12月23日，中国工商银行(5.910, 0.00, 0.00%)浙江省分行被罚款100万元，主要违法违规事实是“贷前调查不尽职，流动资金贷款挪用入房地产企业；投后管理不到位，理财资金违规用于支付土地出让金”。

　　湖北一名地方性开发商董事长向记者诉苦，“央行放了很多钱，就是没有流入房地产，房地产太缺钱了，尤其是中小型房企，大型房企背后都有一个银行作支撑，我们只能靠自有资金做开发。”

　　公司债成重要的融资方式

　　银行借款受限，房企只能在公开市场上下功夫。2019年房企公司债和ABS、ABN的发行情况可观。

　　根据wind资讯数据，2017-2019年房企发行公司债分别为69只、196只、255只，占交易所公司债总发行只数的比重分别为5.75%、12.92%、10.41%；房企公司债发行金额分别为683.30亿元、2612.27亿元、2963.40亿元，占交易所公司债总发行金额的比重分别为6.21%、15.81%、11.75%。

　　2019年房企发行公司债2963.4亿元，为地产第一大公开市场融资工具，几乎是短期融资、中票、PPN企业债的总和。从期限方面来看，公司债多为3-5年期产品，对标中票情况，中票2019年仅发行695.2亿元。

　　“长期限产品房企更青睐采用公司债品种，不过相比2018年，2019年增速明显放缓，也是受到交易所公司债‘借新还旧’窗口指导影响。”邓文表示。

　　ABS、ABN都是把项目的未来收益提前变现，以达到融资目的。近年来备受房企欢迎。作为新兴债务融资工具，房企发行ABS和 ABN逐年增加，根据wind资讯数据，房企发行ABS+ABN由2017年的1097.42亿元，飙升至2019年的2733.46亿元。

　　2019年房企ABS交易所市场发展势头迅猛，产品类型丰富，基础资产以供应链为主，购房尾款、CMBS、类reits等多种类型齐头并进。审核效率高、募集资金使用灵活、监管机构及政策支持力度大成为ABS市场发展优势。

　　2019年房企发行公司债2963.4亿元，ABS发行2458.94亿元，合计发行5422.34亿元，占到房企公开市场融资的69.69%，交易所市场成为房企融资的首选市场。邓文表示，“上述两种产品类型有一定互补性，公司债多为中长期产品；ABS多为1年期，使用灵活。”

　　2020房企公司债仍将维持存量规模

　　2014年以前，房企债券融资尚处于开拓阶段，政策尚未完全放开且发行规模极低，有关部门对企业债监管非常严格，房企的唯一出口是保障性住房项目。早期时发改委明确限定企业债募集资金不得用于房地产买卖，地产公司发行企业债多用于工业园区建设，未涉及住房开发项目。未完成“十二五”规划纲要提出的建设3600万套保障性住房的任务，2011年发改委才允许投融资平台公司和其他企业发行企业债，但募集资金必须用于保障性住房项目。2007年证监会开启公司债试点后，由于公司债发行审批条件较低等优势，逐渐替代企业债成为房企融资新选择。

　　2014年-2016年10月，房企债券融资监管放松，中期票据和公司债的发行规模均呈指数型增长。

　　据中泰证券统计，2002-2013年间，房企发债规模总计1927.85亿元，仅为2014年的一半，其中地产企业发行债券主要类型为企业债和公司债，发行规模分别为721.1亿元和511.85亿元，合计占所有债券发行总规模的63.95%。短期融资券发行总规模排名第三位274.2亿元，募集资金主要用于补充企业营运资金或偿还银行借款。

　　2015和2016年，房企发行企业债迎来大爆发，而且利率较低。克而瑞研究指出，2015年房企发行公司债利率普遍在4%-7%之间，如中海地产、保利地产发行的公司债利率水平仅3.4%，万科3.5%，金茂3.55%等，较大地降低了房企的财务成本。

　　邓文预测，房企公司债受“借新还旧”影响，仍将维持存量规模，但债券融资总体规模较难增长，2020年预计维持7000亿元的体量，未来供应链ABS的发行将逐渐成为常态，基于物业资产的证券化产品发展空间较大。